11 maart 2013

Advocaat bespreekt rechten van koper in geval van gebreken bij oplevering woning

Categorie: Bestuursrecht

Advocaat bouwrecht over oplevering woning en gebreken bij oplevering

Tekortkomingen die de koper binnen drie maanden na oplevering schriftelijk heeft gemeld aan de aannemer, worden opleveringsklachten genoemd. De aannemer u gehouden om deze gebreken zo spoedig mogelijk te herstellen, behoudens weersomstandigheden en overmacht.

De aannemer na oplevering verplicht is om gebreken die zich openbaren binnen redelijke termijn na de oplevering te herstellen. In koop-/aannemingsovereenkomsten wordt voor deze periode wel zes maanden uitgetrokken en wordt dan de onderhoudsperiode genoemd. Deze periode van zes maanden staat meestal standaard in de algemene voorwaarden behorende bij de koop-/aannemingsovereenkomst. Op het moment dat dus na oplevering binnen die periode van zes maanden gebreken zich openbaren, dient dit zo snel mogelijk door koper gemeld te worden aan de aannemer. Als de aannemer vervolgens niet bereid is om de gebreken te herstellen, kan het probleem voorgelegd worden aan het Garantie-instituut Woningbouw of een ander instituut. Gebreken die ontdekt worden na de onderhoudsperiode vallen alleen onder de verantwoordelijkheid van de aannemer indien dit ernstige gebreken, verborgen gebreken of afwijkingen van technische omschrijving en/of tekeningen zijn.

GIW-garantie

Verder kunnen er gebreken zijn die vallen onder de GIW-garantie als gebouwd is met toepassing van de zogenaamde GIW-garantie- en waarborgregeling. Dit dient dan vermeld te zijn in de koop-/aannemingsovereenkomst. Mochten zich gebreken voordoen die onder de GIW-garantie vallen, dient de aannemer hiervan op de hoogte gesteld te worden, met het verzoek om tot herstel over te gaan. Bovendien dient een kopie van deze brief aan het GIW verstuurd te worden.

Op de website van de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (www.swk.nl) staat nadere informatie over deze garantie.

Inhouding 5% bij oplevering

Als er gebreken bij oplevering zijn dan kan de koper ook de 5% regeling inroepen. Koper kan 5% van de koop/aannemingssom bij de notaris storten. Van deze wettelijk regeling mag in een koopcontract niet afgeweken worden. Binnen drie maanden dient aannemer dan de gemelde gebreken te verhelpen.

Klachten oplevering

Indien na een redelijke periode de opleveringsklachten nog niet zijn afgehandeld, kan SWK (Stichting Waarborgfonds Koopwoningen) verzocht worden hierin te bemiddelen. SWK zal dan beoordelen of een bemiddelingsprocedure een oplossing biedt voor de afhandeling van de opleveringsklachten. De opleveringsklachten vallen niet onder de garantie en worden daarom niet beoordeeld op basis van een garantie- en waarborgregeling, maar op basis van de door de koper met de ondernemer afgesloten koop-/aannemingsovereenkomst met bijbehorende contractstukken.

De gebreken die zich na oplevering of na de periode van drie maanden openbaren, vallen tot het einde van de onderhoudsperiode onder de verantwoordelijkheid van de aannemer. Daarna enkel indien er sprake is van ernstige gebreken, verborgen gebreken of afwijkingen van de technische omschrijving.

Opschorting betaling aannemer

Indien 5% van de koopsom in depot wordt gehouden dan dient het depot gehandhaafd te blijven totdat de onder het opschortingsrecht vallende gebreken zijn hersteld. Deze blokkade van het depot kan alleen betrekking hebben op klachten gemeld in de opleveringsperiode, dus binnen drie maanden na oplevering. Na oplossen van de opleveringsgebreken dient de koper de notaris te verwittigen dat het depot kan vervallen. Wanneer de koper geen gebruik heeft gemaakt van het opschortingsrecht, kan dit tot gevolg hebben dat eventuele herstelkosten tot maximaal de hoogte van het depot niet door SWK vergoed worden.

Indien sprake is van ernstige gebreken in de bouw van een woning dan heeft koper ook het recht de koop/aannemingsovereenkomst te ontbinden. Dat kan ook al tijdens de bouw van de woning indien blijkt dat de woning niet tijdig of niet behoorlijk. Een advocaat bouwrecht kan daar over adviseren. De ontbinding dient dan wel via de rechter of arbiter verzocht te worden.