2 januari 2014

Opzegging huur, renovatie en dringend eigen gebruik verhuurder

Categorie: Bestuursrecht

Opzegging dringend eigen gebruik verhuurder wegens renovatie

Over opzegging huur bij verliesgevende exploitatie heeft De Hoge Raad in het arrest van 26 maart 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL0683) overwogen:

“Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.”

Dringend eigen gebruik verhuurder wegens renovatie

Bij opzegging van de huur wegens dringend eigen gebruik verhuurder wegens renovatie moet sprake zijn van noodzaak van een renovatie die zo ingrijpend is dat zij niet met voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is. De beoordeling of sprake is van dringend eigen gebruik moet met inachtneming van alle aangevoerde omstandigheden plaatsvinden. Dat achterstallig onderhoud mede debet is aan de noodzaak tot renovatie, staat niet in de weg aan het oordeel dat sprake is van dringend eigen gebruik. Wel kan deze omstandigheid bij de belangenafweging tussen huurder en verhuurder meewegen (vgl. Hoge Raad 9 december 1983, ECLI:NL:HR:1983:AG4713).

Huuropbrengst dekt kosten verhuurder niet: verliesgevend exploitatie

In de zaak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 december 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:9934) constateert de rechter dat de huuropbrengst nauwelijks voldoende is om de vaste eigenaarslasten (afgezien van de hypotheekrente) uit te voldoen. Naast deze eigenaarslasten dient de verhuurder onderhoudskosten te voldoen. Wanneer geen rekening wordt gehouden met eventuele hypotheeklasten en wordt uitgegaan van een minimaal bedrag aan onderhoud zijn de exploitatiekosten ruim vier maal zo hoog als de huidige huuropbrengsten en twee maal zo hoog als de maximale huuropbrengsten.

Verhuur onrendabel: exploitatiekosten verhuur hoger dan de huuropbrengst

Naar het oordeel van het hof is om die reden sprake van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Dat is zeker het geval wanneer in aanmerking wordt genomen dat bij deze vergelijking nog geen rekening is gehouden met hypotheeklasten (waarover partijen van mening verschillen) en/of het fictief rendement op een woning met een WOZ-waarde van € 120.000,-.

Noodzaak renovatie en dringend eigen gebruik

Ook indien renovatie van het voormalig koetshuis niet technisch noodzakelijk is, staat vast dat op korte termijn een aanzienlijk bedrag dient te worden geïnvesteerd om het bewoonbaar te houden. Volgens de eigen stellingen van huurder betreft het een bedrag van ruim € 20.000,-. Met deze investering zijn de structurele beperkingen van het voormalig koetshuis voor het gebruik als woonruimte nog niet verholpen; het blijft een oude, gebrekkig geïsoleerde woning die op tal van onderdelen niet aan de eisen van deze tijd voldoet en waarvan de exploitatie hoogst onvoordelig is. De slotsom is dat het hof aannemelijk acht dat de verhuurder groot belang hebben bij de realisering van hun plannen.

Vervangende woonruimte en vergoeding verhuiskosten huurder

Verhuurder aannemelijk gemaakt dat in de woonplaats in een straal van 10 kilometer daaromheen een groot aantal vrije sectorwoningen beschikbaar is. Ook hebben zij aangevoerd dat in hetzelfde gebied veel woningen met een netto hypotheeklast van € 500,- per maand te koop worden aangeboden. Het hof is dan ook, met de kantonrechter, van oordeel dat gebleken is dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Verhuurder heeft een bedrag van € 5.658,- aangeboden als tegemoetkoming in de verhuis en- inrichtingskosten. Op grond van het bepaalde in artikel 7:275 lid 3 BW dient de verhuurder bij te dragen in de verhuiskosten. Bij onrendabele exploitatie en verliesexploitatie is het zinvol advies van een advocaat huurrecht te vragen wat de juridische mogelijkheden zijn.