23 mei 2022

Gebrek fundering maakt woning ongeschikt voor normaal gebruik

Categorie: Bestuursrecht, Vastgoedrecht

 

Als een gebrek, bijvoorbeeld een funderingsgebrek, aan normaal gebruik van een woning in de weg staat dan is sprake van non-conformiteit en heeft de huiseigenaar een vordering op de verkoper of aannemer die daarvoor aansprakelijk is. Er is veel rechtspraak over (verborgen) gebreken aan een woning, over olietanks, asbest, houtrot, lekkages etc. De advocaat bouwrecht kan de koper daarin wegwijs maken. De advocaat zal vaak in overleg met de bouwkundig adviseur de aansprakelijkstelling van de aannemer of verkoper voorbereiden. Lees ook: gemeenschappelijke fundering.

Bouwkundige kan gebreken aan woning onderzoeken

In de uitspraak van de Rechtbank Middelburg van 19 juli 2013, LJN: AY5833 liet de rechter een deskundige de verzakte fundering onderzoeken. Omdat in dit geval de draagkracht van de ondergrond onvoldoende is, voldoet de fundering van het huis in combinatie met de aanbouw niet aan de destijds gangbare eisen. Als gevolg van het vorenstaande is er sprake van ongelijke zetting, oftewel verzakking van de aanbouw en de garage, waarbij de acceptabele toleranties zijn overschreden. De deskundige merkt hierbij op dat bij toekomstige doorgaande verzakking de bewoonbaarheid van de niet onderheide aanbouw steeds slechter zal worden en dat het noodzakelijk is dat dit verzakkingsproces tot staan wordt gebracht.

Gebreken aan woning onvoldoende voor schadevergoeding

Er is geen sprake van een gebrek in de fundering onderde woning zelf in deze zaak. Wel is sprake van een gebrek in de fundering van de aanbouw en de garage. Een dergelijk gebrek staat echter niet een normaal gebruik van het huis als woning in de weg, zodat ten aanzien van de woning geen sprake is van non-conformiteit. Lees ook: verborgen gebrek.

Verzakte fundering en normaal gebruik garage

Ten aanzien van het gebrek aan de aanbouw en de garage blijkt uit de stellingen van partijen over en weer en uit het deskundigenrapport niet dat de aanbouw en de garage ongeschikt zijn voor normaal gebruik. De deskundige merkt in dit kader slechts op dat bij een toekomstige, doorgaande verzakking de bewoonbaarheid van de niet onderheide aanbouw steeds slechter zal worden.

Eigenaar woning moet bewijs leveren dat gebrek woning aan normaal gebruik in de weg staat

De eigenaar die met gebreken wordt geconfronteerd zal zich goed moet laten adviseren door een advocaat en bouwkundige. In een procedure tegen de aannemer of verkoper moet aangetoond worden dat normaal gebruik van de woning (of garage) niet mogelijk is. Zo kan dit is dit geval aangetoond moeten worden dat een extra belasting, in de vorm van aan de muur te bevestigen opbergkasten of het bij alle weersomstandigheden in de garage parkeren van de auto, de verzakkingen zal versnellen. Goede voorbereiding van de aansprakelijkstelling van de aannemer in overleg met een advocaat bouwrecht vergroot de kans op schadevergoeding.

Het team vastgoed adviseert u graag over vastgoed kwesties.