Gebreken na koop woning – geen bouwvergunning verbouwing

Verbouwen zonder vergunning, of in afwijking van de vergunning, kan tot aansprakelijkheid verkoper leiden na verkoop van de woning. Als de koper geen weet heeft dat (een deel van)Verkoper moet instaan  de woning zonder bouwvergunning (omgevingsvergunning) is gebouwd dan heeft hij en vordering tegen de verkoper.

Verkoper moet er voor instaan dat pand aan geldende regelgeving voldoet

Koper van een woning mag er in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, vanuit gaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning. In de rechtspraak is de regel ook toegepast op bouwen in afwijking van het Bouwbesluit respectievelijk de (toenmalige) bouwverordening. Soms gaat het om een combinatie van het ontbreken van een bouwvergunning en het niet voldoen aan andere voorschriften, die aan het verkrijgen van een vergunning in de weg zouden kunnen staan.

Niet gebouwd volgens de bouwtekening

Indien niet volgens de bouwtekening is gebouwd is dan is een verbouwing (deels) illegaal. De koper van een woning kan daar na de koop mee geconfronteerd worden. ook hier geld dat de koper een klachtplicht heeft en dit direct dient te melden aan de verkoper. De verkoper kan zich inspannen om de verbouwing alsnog gelegaliseerd te krijgen om aansprakelijkheid te vermijden. Voor de vraag of er sprake is van non-conformiteit, is bepalend of de verkochte recreatiewoning de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen door verkoper over de eigenschappen van de woning. Indien de koper van de woning zijn verwachtingen (mede) uit de bouwtekening heeft ontleend die bij de verkoopbrochure zat dan is de verkoper aansprakelijk. Lees ook: dwaling koopovereenkomst.

Mededelingsplicht verkoper bij sluiten koopovereenkomst

De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de aanwezigheid niet behoefte te worden betwijfeld. Non-conformiteit houdt in dat aan de koper niet de zaak is geleverd die hij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Het levert een tekortkoming van de verkoper op. Iedere tekortkoming in de nakoming geeft de bevoegdheid (gedeeltelijk) te ontbinden. HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159, m.nt. J.J. Dammingh.

Uit het arrest van de Hoge Raad van 25 februari 2005 (Fabels/Meenderink; 25 februari 2005, JOR 2005, 168 ) valt af te leiden dat ook een gebrek dat geen betrekking heeft op ‘gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten’ non-conformiteit zal (kunnen) opleveren. De Hoge Raad heeft dit verweer verworpen: “De conformiteitseis van art. 7:17 BW brengt mee dat de koper van een woning in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning”.

Ontbreken vergunning verbouwing soms niet nadelig voor koper

In een geval waarin het ontbreken van de bouwvergunning voor de koper geen nadelige gevolgen had, omdat het gekochte recreatiewoning viel onder het gemeentelijke gedoogbeleid zodat de koper van gemeentewege niet zou worden belemmerd in het gebruik en genot van het zomerhuisje, oordeelde het hof Arnhem dat geen sprake was van een non-conformiteit; de verkoper was niet aansprakelijk. Het hof ‘s-Hertogenbosch achtte de regel “koper mag uitgaan van overeenstemming met regelgeving” niet van toepassing in een geval waarin bij een verbouwing bleek dat een 30 jaar geleden met vergunning aangebrachte verdiepingsvloer niet voldeed aan de belastingseisen.

Uitsluiting aansprakelijkheid verkoper (exoneratie)

De verkoper die aansprakelijk wordt gehouden door de koper zal zich proberen te beroepen op de uitsluiting van aansprakelijkheid in de (NVM) koopovereenkomst. Bijvoorbeeld: “De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende (….) zichtbare en onzichtbare gebreken (…).” Dat beroep op exoneratie (uitsluiting aansprakelijkheid) wordt niet zonder meer geaccepteerd door de rechter. Het beroep op die uitsluiting van aansprakelijkheid van de verkoper kan in de gegeven omstandigheden in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. De advocaat van de koper moet daar dan een beroep op doen. Lees ook: ontbinding koopcontract.

Advies advocaat koopcontract over ontbreken bouwvergunning

Ieder koopcontract heeft specifieke afspraken, uitsluitingen en bedingen; om die reden dient een advocaat altijd de koopovereenkomst en de leveringsakte te bestuderen en vaak ook het verkoopmateriaal. Vraag daarom vrijblijvend advies aan onze advocaat vastgoed als u na de koop geconfronteerd bent met een ‘verborgen gebrek zoals het ontbreken van een vergunning of het niet voldoen aan de (bouw)regelgeving. Uitgangspunt is dat de verkoper op de voet van art. 7:17 BW in beginsel aansprakelijk wordt geacht wegens non-conformiteit bij een afwijking van ‘de regels’ bij de bouw, en wordt de koper in beginsel bescherming geboden tegen dit soort nadelige gevolgen van een kooptransactie.