29 mei 2016

Loopt huur door als huuropzegging ongeldig is?

Categorie: Bestuursrecht

Opzegging van huur bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW (winkelruimte en horeca) dient aan bepaalde vereisten te voldoen. De huuropzegging moet aangetekend gebeuren of per deurwaarder; de opzeggingsgrond dient vermeld te worden; de datum van beëindiging e.d. Bij opzegging van huur ex art 7:230a BW (kantoren en overige bedrijven) gelden vrijwel geen vereisten anders dan de overeengekomen opzegtermijn. Soms is de inhoud van de opzeggingsbrief met de huuropzegging niet bepalend, maar de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen. Soms kan een ongeldige opzegging omgezet worden in een geldige opzegging; dat heet conversie (art. 3:42 BW). conversie (indien aan de vereisten daarvoor is voldaan) geschied van rechtswege – en dus ‘automatisch’-.

Omzetten ongeldige opzegging in geldige opzegging (conversie)

Bij conversie gaat het erom dat een ongeldige rechtshandeling wordt omgezet in een geldige, waarbij omzetting in een ongeldige rechtshandeling nooit mogelijk zal zijn. Als een opzegging van huur bedrijfsruimte niet gedaan is met inachtneming van de opzegtermijn van een jaar dan kan geen conversie plaatsvinden. Wanneer met inachtneming van een juiste termijn tegen een dergelijk ander tijdstip is opgezegd, komt conversie niet aan de orde.

Ander voorbeeld bij opzegging huurbedrijfsruimte (opzegtermijn een jaar). Er is wel een opzegtermijn van één jaar gehanteerd en opgezegd tegen een datum ná de contractuele einddatum. Het hof oordeelde desondanks dat er van conversie van de contractuele einddatum naar de datum genoemd is de opzeggingsbrief geen sprake kon zijn, omdat er geen rechtsgeldige rechtshandeling is die als alternatief kan dienen.

Lees ook: opzegging huur wegens renovatie.

Ongeldige rechtshandeling verhuurder toch geldig?

Het wetsartikel voor de omzetting (conversie) van een ongeldige rechtshandeling (bijvoorbeeld opzegging) in een geldige rechtshandeling, artikel 3:42 BW, bijvoorbeeld opzegging. luidt:

“Beantwoordt de strekking van een nietige rechtshandeling in een zodanige mate aan die van een andere, als geldig aan te merken rechtshandeling, dat aangenomen moet worden dat die andere rechtshandeling zou zijn verricht, indien van de eerstgenoemde wegens haar ongeldigheid was afgezien, dan komt haar de werking van die andere rechtshandeling toe, tenzij dit onredelijk zou zijn jegens een belanghebbende die niet tot de rechtshandeling als partij heeft meegewerkt”. Indien u twijfelt of een huuropzegging geldig is dan is het zinvol om onze advocaat huurrecht te vragen dit te controleren.