Wijzigingen voor bouwers – nieuwe bouwregelgeving voor bouwkwaliteit

De Wet kwaliteitsborging verplaatst  per 1 januari 2024 de toetsing aan de bouwtechnische eisen van een bouwwerk van de gemeente naar een onafhankelijke partij, de zogenoemde kwaliteitsborger. Deze regeling wordt stapsgewijs ingevoerd en geldt niet direct voor alle bouwwerken. De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) geldt 1 januari 2024 in voor nieuwe bouwwerken in gevolgklasse 1. Dat is de laagste risicoklasse waar bijvoorbeeld eengezinswoningen en kleinere bedrijfspanden onder vallen. Naast de nieuwe wet voor kwaliteit van bouwen vervangt Het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (Bbl) vervangt het Bouwbesluit 2012.

De 5 belangrijkste veranderingen door komst van de Wet kwaliteitsborging

• Onafhankelijke kwaliteitsborgers controleren of een gebouw voldoet aan de wettelijke technische eisen. Dit doen zij tijdens het ontwerp en op de bouwplaats. Deze controleurs heten kwaliteitsborgers.
• De aannemer is verantwoordelijk voor de gevolgen van alle gebreken in de bouw die hij zelf veroorzaakt heeft. Als er gebreken zijn, dan kan de klant de aannemer dwingen om de fouten te repareren. Ook als de klant deze fouten pas later ontdekt.
• Voorafgaande aan  ingebruikname van een bouwwerk is een goedkeuring van een kwaliteitsborger nodig d.m.v.  en verklaring.
• De aannemer moet de klant laten weten of en hoe hij zich heeft verzekerd tegen faillissement en risico’s op schade en gebreken.
• Klanten kunnen, net als in de huidige situatie, 5% van het bouwbedrag (aanneemsom) parkeren bij de notaris. Nu gaat dit bedrag automatisch naar de aannemer als het gebouw klaar is. Na invoering van de Wkb keert de notaris het geld aan de aannemer uit, wanneer de klant aangeeft dat alle gebreken zijn verholpen.
• Wanneer de kwaliteitsborger of de gemeente een probleem ziet, kan de gemeente de bouw stilleggen.

Meer verantwoordelijkhied voor de aannemer onder wet Kwaliteitsborging

De Wkb versterkt de positie particuliere en professionele opdrachtgevers van bouwprojecten. Het gaat bijvoorbeeld om de aansprakelijkheid als na de bouw iets mis blijkt te zijn. Het Burgerlijk Wetboek is daarvoor aangepast.

• Aansprakelijkheid na oplevering (artikel 7:758 BW)
• Financiële informatieplicht aannemer (artikel 7:765a BW)
• Waarschuwingsplicht aannemer (artikel 7:754 BW)
• Consumentendossier (artikel 7:757a BW)
• Opschortingsrecht (5%-regeling) (artikel 7:768 BW)

Het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (Bbl) vervangt Bouwbesluit 2012

Het per 1 januari 2024 geldende Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) regelt onder meer over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid van bouwwerken. Daarnaast heeft het Bbl regels over de staat en het gebruik van een bouwwerk. En over het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden. Technisch inhoudelijk verandert er niet veel in het Bbl. De hoofdstukindeling is verandert en eenvoudiger geworden. Nieuwbouweisen zijn in één hoofdstuk gezet. Ook voor verbouw, dat hoofdstuk verwijst naar de nieuwbouweisen. Ook regelt het welke bestuursorganen, adviesorganen en adviseurs betrokken moeten worden bij de besluitvorming, de invulling van procedures en stelt het regels aan een aantal op zichzelf staande onderwerpen zoals de milieueffectrapportage.

Gemeenten kunnen voor bepaalde onderwerpen eisen stellen die afwijken van de landelijke eisen. De bouwtechnische beoordeling wordt separaat getoetst van de vergunningprocedure. Je vraagt  eerst een omgevingsvergunning aan en de gemeente toetst of de aanvraag voldoet aan ruimtelijke eisen en welstandseisen. Los daarvan staat de bouwtechnische toetsing. Voor nieuwbouw is daarom voor beide onderdelen vergunning nodig.

Voordelen van een aparte bouwtechnische vergunning

Vergunning voor bouwwerken is opgesplitst in een landelijk ingestelde ‘technische’ vergunning en een in het omgevingsplan beschreven ‘ruimtelijke’ vergunning.  Het is met de komst van de Omgevingswet mogelijk om alleen een vergunning voor een nieuwe bestemming aan te vragen voor een gebouw. Dat is per 1 januari 2024 een omgevingsplanacitiviteit. Voor technische aspecten van de bouw, een bouwactiviteit wordt dat separaat aangevraagd; dat is een aparte procedure. Of een vergunning voor bouwtechnische zaken nodig is, is bepaald in het Omgevingsplan en Besluit bouwwerken leefomgeving.   In die volgorde kan het ook kosten besparen. Je wil immers eerst weten of een bouwplan wel ruimtelijk is togestaan. En als die toestemming er eenmaal is kan de verkregen bestemming een perceel is waarde doen stijgen.

Handige tools voor de Wet Kwaliteitsborging en Omgevingswet

De VNG heeft een Wkb in de praktijk-tool gemaakt. Deze tool helpt gemeenten hun bedrijfsvoering Wkb-proof te maken. Aan de hand van praktijksituaties kunt u als gemeente zien wat uw organisatie nog te doen heeft voor invoering. Op de VNG website vindt u ook producten die gemeenten helpen bij de implementatie van de Wkb. Deze staan in het blok ‘Wkb’ bij Implementatieproducten Omgevingswet. Er staan onder meer factsheets op, voorbeeldbrieven, een stappenplan, webinars en proefprojecten.

Het team Vastgoed & en Overheid van Blenheim adviseert vastgoedprofessionals over vergunningprocedures.