25 oktober 2014

Verborgen gebrek en aansprakelijkheid

Categorie: Bestuursrecht

Verborgen gebreken en aansprakelijkheid verkoper

Voorop staat dat het bij de koop van een woning niet zo is dat elk gebrek, zelfs een verborgen gebrek, maakt dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Bij de beoordeling van verborgen gebreken wordt onder meer in aanmerking genomen de ouderdom en de prijs zal de koper tot op zekere hoogte rekening moeten houden met te verrichten onderhoud en aanpassingen aan de eisen van de tijd. Zeker al er een ouderdomsclausule in het koopcontract staat kan een koper dat verwachten. Daarnaast is van belang wat de aard is van de gebreken. In het onderhavige geval gaat het om een reeds bestaand oud gebouw dat geheel is gerenoveerd en waarin vijf compleet nieuwe appartementen zijn gerealiseerd. Bij de nieuwe appartementen zijn onder meer een verwarmings- en gasinstallatie, een elektra-installatie, een waterinstallatie en ventilatievoorzieningen aangelegd. Gelet op de koopprijs van € 455.000,- behoeft de aanwezigheid en juiste werking daarvan niet te worden betwijfeld. Meer hierover: verborgen gebreken.

Oplevering woning en gebreken bij overdracht woning

Op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst waren de verbouwingswerkzaamheden aan het pand nog niet afgerond. Vlak voor de overdracht van de woning bij de notaris waren er nog diverse opleverpunten; zo werkten bijvoorbeeld 5 radiatoren niet en functioneert de vloerverwarming maar voor een heel klein deel. De herstelwerkzaamheden aan de buitengevel moeten nog uitgevoerd worden. Ook het overige buitenwerk aan de woning moet nog worden gedaan. De overdracht van de woning vind dan toch plaats in het vertrouwen dat de verkoper de gebreken die er nog zijn snel in orde maakt. Allerlei gebreken in de woning blijken niet opgelost: stoppen springen continu bij gebruik wasmachine & droogtrommel; gasleiding is te klein en heeft een te groot drukverlies; de gasleiding van de bovenburen is aangesloten op verkeerde gasinstallatie; cv-ketel opstelling voldoet niet aan de huidige eisen en is niet bereikbaar voor service en onderhoud; een lek in een aangebrachte gasleiding; het appartement heeft tevens een buitenproportioneel hoog gasverbruik, etc. Zie ook over koop nieuwbouw woning: koop-aannemingsovereenkomst.

Hoe beoordeelt rechter verborgen gebreken in procedure tegen verkoper?

In de procedure over de verborgen gebreken dient de vraag beantwoord te worden of de geconstateerde gebreken aan het appartement wanprestatie van verkoper opleveren en verkoper aansprakelijk is voor de schade van koper(s). Uitgangspunt is dat een geleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Daarvan is geen sprake indien de zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan bij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

Verweer verkoper die aansprakelijk is gesteld voor gebreken woning

Door de rechter wordt als vaststaand aangenomen dat er gebreken zijn aan de gas- en verwarmingsinstallatie, de elektrotechnische installatie, de waterinstallatie, de ventilatievoorzieningen en voorts dat er vochtproblemen optreden en er problemen zijn met de warmtehuishouding. De verkoper stelt zich op het standpunt dat de koper geen beroep meer kan doen op wanprestatie, omdat zij niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd nadat zij de gebreken redelijkerwijs had behoren te ontdekken. Dat verweer dat door de koper van de woning niet voldaan is aan de klachtplicht wordt door de rechter verworpen omdat koper na het daadwerkelijk ontdekken van de gebreken in de diverse installaties de verkoper daarvan op de hoogte heeft gesteld. De rechter acht de verkoper aansprakelijk voor de gebreken aan de woning.

Aansprakelijkheid verkoper voor verborgen gebreken; schadevergoeding koper

De verkoper van de woning is aansprakelijkheid en moet schade vergoeden aan de koper. Zowel herstelschade als gevolgschade:

– kosten herstel vastgestelde gebreken aan de cv-, gas-, water- en elektra-installatie te herstellen, het vochtprobleem op te lossen alsmede schade als gevolg van het uitvoeren van werkzaamheden zoals het herstel van het sauswerk;
– de hoge energiekosten zijn veroorzaakt door gebreken in de gas- en cv-installatie;
– kosten voor herstel van de wasmachine, het schoonmaken van de ramen en vervanging van de gordijnen ad € 8.203,75;
– de kosten van de door haar ingeschakelde deskundigen die de gebreken hebben onderzocht ad € 12.383,30;
– de redelijke kosten voor het verblijf elders nu niet in de woning gewoond kon worden: (40 x € 164,40 =) € 6.576;
– omzetverlies dat de koper als zelfstandig consultant heeft geleden gedurende veertig dagen komt uit op een bedrag van € 3.784,–;
– kosten van rechtsbijstand te weten (buitengerechtelijke) advocaatkosten met een maximum van 15% van de hoofdsom en de tot de dagvaarding verschenen rente. De verkoper van de gebrekkige woning wordt ook veroordeeld de proceskosten te voldoen.

Rechtbank Noord-Holland, 21 augustus 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:7325.