Om een monument in stand te houden is het soms nodig dat er een goede exploitatie van het monument kan plaatsvinden. Ondanks de monumentstatus. Een monumenteigenaar heeft voldoende inkomsten nodig om het monument te kunnen onderhouden.  Daar wringt de schoen regelmatig. Het bevoegd gezag is niet scheutig met het toevoegen van een functie of (gedeeltelijke) wijziging van een (oude niet courante) bestemming. En dat is soms zuur voor een monumenteigenaar. De rechtspraak biedt echter een opening:  om een rendabele exploitatie van een monument mogelijk te maken moet ook gekeken worden naar een mogelijk extra functie van het monument die voor de monumenteigenaar inkomsten oplevert.

Voor transformatie monument is soms wijziging bestemming nodig

Rijksmonumenteigenaren zijn verplicht om hun monument in stand te houden. Dit is in 2016 in de Erfgoedwet neergelegd, maar gold in feite op grond van rechtspraak al langer. Per 1 januari 2024 is deze plicht neergelegd in artikel 13.11 Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). Doorgaans geldt eenzelfde soort instandhoudingsplicht voor gemeentelijke monumenten op grond van de lokaal van toepassing zijnde erfgoedverordening. Als het voorbestaan van een monument in gevaar komt dan kan het noodzakelijke onderhoud bij de eigenaar worden afgedwongen door middel van het opleggen van een last onder dwangsom of bestuursdwang. Hier meer te lezen over de andere wijzigingen in monumentenregelgeving.

Extra bestemming aan monument toevoegen voor rendabele exploitatie

Het onderhouden van een monument is kostbaar. De onderhoudskosten zijn doorgaans flink hoger dan bij een regulier pand. Daarbij kunnen zich ook nog andere complicaties voordoen. Het kan voorkomen dat een monument niet meer wordt gebruikt voor zijn oorspronkelijke functie en moet worden gerenoveerd om een ander gebruik van het pand mogelijk te maken. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan postkantoren, kerken, wagen etc. Dergelijke transformaties zijn vaak erg kostbaar. Voor eigenaren is het dan noodzaak dat de gemeente planologische medewerking verleent aan de functiewijziging.  Dit kan bijvoorbeeld door middel van een wijziging van het omgevingsplan of door het verlenen van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit, ofwel het wijzigen of toevoegen van een nieuwe functie aan het monument. Bijvoorbeeld door er een commerciële ruimte toe te vegen. Over de omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit schreven wij eerder een blog.

Medewerking gemeente aan wijziging functie van monument

Bij het vaststellen van een omgevingsplan zal een uitvoerbaarheidstoets moeten plaatsvinden. Onder de Omgevingswet is deze toets overigens wat afgezwakt ten opzichte van de (oude) Wet ruimtelijke ordening. Er moet nu alleen nog worden aangetoond door het bevoegd gezag dat een bepaalde functie niet evident onuitvoerbaar is. In deze blog is meer te lezen over de vergunning en verbouwing van een monument.

Voor de uitvoerbaarheid van een functie op een locatie is het (uiteraard) van belang dat het bouwwerk dat deze functie zal moeten faciliteren, behouden blijft. Dit geldt temeer voor monumenten, nu dergelijke bouwwerken ook vanwege hun cultuurhistorische, wetenschappelijke en/of esthetische waarde beschermenswaardig zijn. Als de functie een rendabele exploitatie niet mogelijk maakt, dan kan het behoud van het monument in gevaar komen, omdat er onvoldoende middelen zijn voor het onderhoud van het pand. Indien een eigenaar dit voldoende kan aantonen, dan moet de gemeenteraad motiveren waarom het in het belang is van een goede ruimtelijke ordening (of thans in het belang van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties) dat aan het monument geen bestemming of functie wordt toegekend die een rendabele exploitatie mogelijk maakt (ABRvS 10 februari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:281).

Onderhoud van monument moet voor monumenteigenaar betaalbaar blijven

Wat ons betreft lijkt het op voorhand voor een gemeenteraad geen sinecure om te onderbouwen waarom een monument niet op zodanige wijze mag worden gebruikt, dat het behouden kan blijven. Zeker als ook de gerechtvaardigde belangen van de eigenaar worden betrokken in de belangenafweging. Voornoemde uitspraak is overigens wel gedaan voordat de Omgevingswet inwerking was getreden. Wat ons betreft zal een omgevingsplan echter evident onuitvoerbaar zijn als kan worden aangetoond dat een rendabele exploitatie en het behoud van het monument onder de toegekende functie niet mogelijk is. Dat moet de monumenteigenaar bij zijn aanvraag dan ook voldoende aandacht aan besteden.

Geweigerde omgevingsvergunning of omgevingsplan op aanvraag

Het ging in dit voorbeeld over de situatie dat de gemeenteraad een nieuw omgevingsplan heeft vastgesteld, waarin niet de door de eigenaar gewenste functie is opgenomen. Gesteld is door de eigenaar van het monument, een kerk met maatschappelijk bestemming,  dat een deel van de ruimte een commerciële functie zou moeten hebben om het pand rendabel te exploiteren. De gemeenteraad heeft dat onvoldoende gemotiveerd terzijde gesteld.  Daarom bepaalt de rechter in de zaak dat het besluit waarbij het bestemmingplan is vastgesteld, in zoverre onvoldoende is gemotiveerd en onzorgvuldig is voorbereid. Ook kan de situatie zich voordoen dat een eigenaar een aanvraag heeft ingediend om een andere functie toe te staan, maar dat deze aanvraag wordt geweigerd. Dan is het raadzaam om een specialist monumentenrecht te raadplegen.

Bij een weigering van een aanvraag voor het wijzigen van een omgevingsplan of voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het omgevingsplan, zal een rechter moeten toetsen of de weigering in overeenstemming is met een “evenwichtige toedeling van functies aan locaties”. Ook zal onder meer rekening moeten worden gehouden met de belangen van de aanvrager.

Goede voorbereiding aanvraag wijziging bestemming monument is essentieel

Tegelijkertijd doet hier voor een aanvrager de lastigheid zich voor dat het bevoegd gezag op een specifieke aanvraag moet beslissen. Stel dat een eigenaar een verzoek indient om van het monument een café te maken en dit verzoek wordt afgewezen. Voor de rechter is het dan moeilijk om te stellen dat de café-functie noodzakelijk is voor een rendabele exploitatie, omdat een rendabele exploitatie ook mogelijk kan zijn met bijvoorbeeld een detailhandelsfunctie.

Eigenaren doen er altijd, maar zeker in voorgaande situatie, verstandig aan om op voorhand in overleg te treden met de gemeente over welke (rendabele) functie wel is toegestaan in het monument. Als de gemeente weigerachtig is en geen enkele gewenste functie wil toestaan, dan kan dit in een bezwaar- en/of beroepsprocedure tegen een geweigerde aanvraag voor een omgevingsvergunning of een wijziging van het omgevingsplan aan de gemeente worden tegengeworpen.

Meer weten over de wijziging van de bestemming van een monument?

Als u meer wil weten over het wijzigen van een functie van een monument neem dan contact op met het team Vastgoed & Overheid van Blenheim.